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逆思考置業攻略
Yahoo財經 – 11小時前

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樓市長升長有,而中大調查指港人對樓市走勢轉趨樂觀,令不少持有優質物業,原本抱觀望態度的業主蠢蠢欲動,一般業主會趁樓市當旺時細屋換大屋,其實運用逆思考,大換細亦有不少好處。
新盤推動 二手陸續破頂
隨著發展商積極推盤,近期樓市繼續聚焦在一手市場,但受惠一手盤銷情熾熱,加上銀行估價持續進取,令優質二手物業陸續出現破頂價成交。例如鰂魚涌居屋王康山花園本月錄一成交,單位實用面積592平方呎以675萬元出售,折合呎價高達11402萬元,身價媲美同區皇牌屋苑太古城。
位處二線地區的物業,亦出現破頂價情況,例如葵涌單棟樓恆景花園,由於毗鄰大型購物中心、運動場及港鐵站,加上景觀開揚,令樓價一直有支持,而近期更錄得實用面積511平方呎以530萬元成交,折合呎價達10372元。
旺市換細更著數
眼看二手樓價持續破頂,持有優質物業的業主可能都有意出售物業套現資金,成功售出物業後,不少業主都喜歡部署購買更大面積的單位。但要留意旺市時以摸頂價沽貨,接著又以摸頂價購買大單位,一來一回你亦會變為摸頂買家,既要承造大額按揭補差價,又要承擔樓市下調風險。
相反,由大換細既可以繼續擁有自住物業而毋須承造按揭,另一好處是保留相等於出售物業三、四成甚至一半的資金。這筆資金既可以當作生活備用現金,亦可以先「停泊」在高息股如公用股或房地產基金收息,待樓市出現明顯下調後,再考慮以平價換回大單位,又或增購細單位作為收租物業。而隨著加息周期將至,保留資金可以減低按揭借款甚至毋須承造按揭,讓業主可以減省不少利息開支。

樓市升至歷史高位,持有優質物業的業主,不妨運用逆思考策動大換細計劃,把握套現良機。

近期二手樓市持續出現破頂成交,例如康山花園呎價已媲美港島龍頭屋苑太古城。
先評估住屋需要
由大換細套現資金似乎很吸引,不過這方法涉及犧牲自己的居住面積,因此業主考慮此方法時,應先評估自己的住屋需要。
對於四人小家庭來說,三房兩廳的大單位,空間可能只是剛好夠用,假如搬到細單位,便要面對儲物或家庭成員私人空間不足的難題,而且搬屋亦涉及子女轉校及校網問題。考慮到生活條件的局限,以大換細策略套現資金,對這類業主未必適用。
不過對退休人士來說,這是一項套現資金的有效策略。現時香港流行小家庭,子女離家自立後,父母繼續居住在原來的大單位,既難以用盡空間,每天更要花時間及力氣打掃居室,倒不如遷到一個細單位更實際。
長者另一項優勢就是每天不用趕車上班,因此他們可以遷到較遠的地區居住,例如早前大澳居屋開售,便吸引不少長者申請。由大換細,再選擇較遠地區,可以進一步擴大新、舊居的差價,讓長者可以保留更多資本作為生活費用。
還有一類業主適合此策略,便是一眾單身貴族。金融海嘯後,不少從事金融業的單身貴族不幸遇上裁員,這時候自置的居所便成為救生圈,只要賣掉位處優越地段的物業,搬往細單位甚至租屋住,套現所得足以熬過漫長的求職歲月。套用這經驗,假如單身貴族現時的自置物業,大部分空間只是用來儲物,而物業已升至心目中的理想價錢,確實可以認真考慮策動大換細計劃,順便把收藏衣物及雜物來一次大清掃。

現居優越地段的小家庭,部署由大換細計劃時,必須考慮家庭成員私人空間及子女校網等現實問題。
做定功課 為置業作準備
不少擁有優質物業的業主,可能在置業後一住十多年,早已忘記購置物業要留意的地方,因此成功出售物業後,第一步是惡補一下置業基本功。
部分考慮大換細的業主,物色細單位時會從二線地區的一手盤入手,除了被發展商提供的優惠所吸引,亦看中一手盤單位基本設施完備及設有豪華會所,令自己即使細搬大,生活質素卻可以升級。不過選購一手盤時,有數點必須要留意。
一是從多角度了解物業質素,雖然近年越來越多樓盤以現樓方式發售,讓業主可以親身目睹樓盤質素,但大部分樓盤仍是以樓花方式開售,部分發展商會在樓盤位置搭建示範單位,讓業主可以大致了解樓盤周遭的環境。而主流的預售方式,是在發展商旗下的商場搭建示範單位供準買家參觀。
不論是在地盤或商場搭建的示範單位,設計師都會花盡腦汁擴闊單位的空間,例如選用淺色家具,大量運用鏡面,甚至選用透明玻璃牆或透明衣櫃,因此業主不妨帶備軟呎,親身度清楚單位的實際面積。
隨著一手盤銷情熾熱,當樓盤正式開售時,往往會大排長龍,而這時候地產代理為達成交易,更會催促買家趕快作出決定。面對這類逼爆情況,買家更要打醒十二分精神,不斷提醒自己今次買不到,尚有不少置業機會,避免自己在熾熱氣氛下作出錯誤決定。
辣招推行後,相關印花稅是置業一大開支,因此選購一手樓時,不妨仔細留意發展商有否提供印花稅、釐印及律師費回贈優惠,同時要了解有否換樓期及建築期付款優惠,讓自己有更多時間安排售樓事宜。
近年發展商頗注重售後服務,業主收樓時,除了安排專人陪伴,更會提供驗樓紙讓買家剔選需要執漏的地方,因此業主收樓時不妨邀請專家驗樓,一口氣列出需要執漏的部分,從而節省不少裝修開支。

準買家很容易被售樓處現場氣氛刺激而衝動入市,因此選擇一手樓時務必要以冷靜態度作出精明抉擇。
揀二手樓要識「起底」
近期二手樓放盤量不足,但買家對細單位需求持續上升,導致出現買家未睇樓便決定購買的極端成交個案。其實購買二手樓好處之一是可以親身體樓,千萬別為了「盲搶樓」而放棄這項權利。
準買家睇樓時一般都會留意單位的間隔及景觀,然而亦不能忽視位向暗藏的陷阱,例如傳統智慧教大家買樓要揀向南樓,但單位如果是向西南,午後可以會有「西斜」的問題,故此預約睇樓,不妨選擇午後時間或下雨天,了解單位的日照情況或有沒有漏水毛病。
除了清楚了解單位質素,另一重要步驟是為單位「起底」。準買家可以委託物業代理或親身到土地註冊處查閱單位契約文件,透過文件,準買家可以了解單位業主資料,以及該單位有否涉及抵押、買賣協議、法庭命令等財務糾紛。
據金管局資料,今年第二季負資產按揭宗數只有30宗,假如你幸運地看中一個負資產物業,物業買賣時必須先得到承造按揭銀行同意,而支付的訂金亦要交予銀行的律師。除了負資產,你亦可能遇上等錢使的業主,這類業主可能會以延長交吉期或擴大議價空間作條件,要求準買家多付訂金,遇到這類情況,你可以要求把訂金交由律師行保管,以保障自己權益。
即使你不信邪,但買中「兇宅」會直接影響自己物業資產的價值。現時有不少網站及手機應用程式提供查閱「兇宅」資料,買家亦可以要求數間銀行為物業估價,假如銀行拒絕承造按揭,單位便可能有古怪,這時候便要進一步向大廈管理員或該單位的鄰居打聽,核實單位是否屬於「兇宅」。
嚴選各區細單位筍盤
策動大換細計劃,不可少的一步當然是選擇一個合心水的細單位,今次繼續為大家搜尋二線地區的優質細單位,作為置業參考。
港島區
筲箕灣
受惠一手盤開售消息,近期港島區樓市焦點主要集中在西區,其實要在港島區搜尋細價盤,亦不能忽略位處港島東的筲箕灣。

筲箕灣廣場

放盤單位:筲箕灣廣場高層
售價:450萬元
實用呎價:12032元
賣點:屬於區內較具規模的屋苑,基座設有商場,並提供平台花園及游泳池等設施。

筲箕灣中心

放盤單位:筲箕灣中心高層
售價:398萬元
實用呎價:13491元
賣點:實用率達八成,步行可直達港鐵站,部分單位可享開揚山景。

新城中心

放盤單位:新城中心低層
售價:408萬元
實用呎價:13877元
賣點:屋苑位處山路,旺中帶靜,單位實用率高。

九龍區
土瓜灣
受惠東九龍起動及啟德發展計劃,土瓜灣近年已逐步由二線區域升級為全新的綜合發展區,為區內物業帶來增值概念。

翔龍灣

放盤單位:翔龍灣高層
售價:499萬元
實用呎價:13596元
賣點:區內樓齡較新的大型屋苑,部分單位可享廣闊海景,屋苑自設豪華會所。

嘉景花園

放盤單位:嘉景花園中層
售價:396萬元
實用呎價:11186元
賣點:位處土瓜灣市中心,鄰近食肆林立的北帝街及馬頭角道,享有購物消閑優勢。

偉恆昌新村
放盤單位:偉恆昌新村中層
售價:315萬元
實用呎價:9782元
賣點:屋苑位於土瓜灣臨海地段,步行可達工業區、翔龍灣廣場、巴士站及小巴站。

土瓜灣兼具鐵路發展、東九龍起動及啟德郵輪碼頭三大基建概念,為區內優質物業注入增值動力。

黃大仙
隨著鑽石山港鐵站將變身為未來交通樞紐,加上近年區內有大型商場投入服務,為黃大仙物業帶來交通及購物便捷優勢。

怡庭居

放盤單位:怡庭居低層
售價:310萬元
實用呎價:11111元
賣點:屬於區內樓齡較新屋苑,步行七分鐘可達港鐵站。

翠竹花園

放盤單位:翠竹花園低層
售價:330萬元
實用呎價:6903元
賣點:屋苑依山而建,單邊向南單位均可享翠綠山景,屋苑自設商場、花園及游泳池。

豪苑

放盤單位:豪苑中層
售價:390萬元
實用呎價:9558元
賣點:屋苑附近有多條巴士線貫通東、西九龍及港島區,步行可直達港鐵站。

新界區
將軍澳
不少港島東業主出售自住單位後,都會選擇遷居將軍澳,除了看中此區配套完善,另一誘因是將軍澳往返港島東相當便捷。

新都城

放售單位:新都城高層
售價:470萬元
實用呎價:12912元
賣點:新都城是區內十大屋苑之一,步行可達港鐵站,屋苑自設大型商場及豪華會所。

將軍澳廣場

放售單位:將軍澳廣場高層
售價:540萬元
實用呎價:11764元
賣點:屋苑自設商場、會所及街市,通過行人天橋可直達大型購物中心及港鐵站。

慧安園

放售單位:慧安園高層
售價:410萬元
實用呎價:11680元
賣點:步行5分鐘可直港鐵站,屋苑基座設有迷你商場及多間餐廳,部分單位可享開揚球場景。

將軍澳廣場擁有購物及交通優勢,因此樓價媲美市區物業。

馬鞍山
馬鞍山享有馬鐵及東鐵線地利優勢,區內亦有完善社區配套,加上可以輕易看到天然美景,對年輕家庭及退休長者都是不錯的置業區域。

新港城

放售單位:新港城高層
售價:380萬元
實用呎價:10526元
賣點:位處馬鞍山市中心,基座商場設有天橋直達港鐵站及馬鞍山廣場。

馬鞍山中心

放售單位:馬鞍山中心低層
售價:400萬元
實用呎價:10666元
賣點:環境旺中帶靜,部分單位可享廣闊海景。

海柏花園

放售單位:海柏花園中層
售價:450萬元
實用呎價:11568元
賣點:區內最大型屋苑之一,基座馬鞍山廣場為區內人流最旺商場之一,步行可直達港鐵站。

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