置業信箱──「租置問題」深入探究

作者 

問:本人現住大圍,故也選擇大圍

Q1)現在(2014/6)應該買樓或租樓好?

買樓 = 高位接貨

租樓 = 幫人供樓 顯徑邨:租金8,000-8,500元(實用面積381呎)

Q2)如閣下意見是買樓,其價錢差不多為240萬,從投資角度及用家角度,本人應該買金獅花園(實用面積266呎)或顯徑邨(實用面積381呎)

金獅花園 好處:私人屋苑,交投量高 缺點;實用率低
顯徑邨 好處:實用率高,2018年有沙中線站 缺點;公屋,交投量低

答:讀者很有條理的分析,只需更深入一點探究,就能了解到問題所在。

普遍人將「租置問題」,簡化為樓市看升還是看跌,其實樓市單邊升跌,都是少數的情況,多數時間每年樓價的升跌幅度都是10%以內,去年至今就是典型的上落市。

所以在大部份情況,租置問題除了考慮樓市升跌,最終還是居住成本和投資成本的取捨,以及個人的能力和需要。買入自住樓,會出現兩個身份:

租客:找到一個不會加租和迫遷的業主

業主:找到一個不會拖租或成為租霸的租客

之所以要這樣分開,是要分開自住樓的「消費成份」和「投資成份」。供樓本來是一條數,一部份是還本金,另一部份是還按揭利息。可是也要衡量單位的市值租金。租金支出是消費,利息支出是投資成本,供本金股是儲蓄。

比如用240萬買入顯徑邨或者金獅花園,假設是七成按揭,三成首期是72萬,以供20年計,每月供款約8,500元。以下是最初一年的供款表,利息支出大約是2,700元,還本金是5,800元:

大家會看到供樓和租樓的分別在於供樓是有部份是還本的,即是「租客」支付了8,500元給「業主」(兩者為同一人),然後「業主」用來供樓,銀行收了2,700元利息,同時5,800元是還本金。

理論上讀者會因為由租變供每月儲起了5,800元,從投資的角度,那是72萬首期的利息收入,回報率是9.67%(5,800 x 12 / 720,000),即使減去各種駛費,也是一個頗為吸引的回報。

另外一條數就是樓價的升跌,正如文首所講,在短期內可以假定樓價在現水平徘徊,不過有一個因素是正如讀者所講,大圍區將因基建的進一步發展,可以在未來數年跑贏大市,從這個角度看,以現時的條件計,也是坐和望贏。

當然,收租物業也可以這樣計算,不過問題是收租物業按揭利息高,首期要更多,更要面對遇上租霸或變成凶宅的或然風險。

至於買顯徑邨或金獅花園,筆者認為雖然顯徑邨的居住面積會較大,可是公營房屋的投資價值始終不及私樓,要著重居住價值還是投資價值,還是由讀者自己衡量吧!

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